リースバック・任意売却のQ&A｜自宅と生活を守る実務判断

まとめ：リースバックの審査内容

• 不動産価格の妥当性（市場価値・担保価値など）をチェック
• 売却後に賃借人として居住し続けるための「支払い能力」も確認
• 2つの審査を通過すれば、住み続けながら売却による資金確保が可能に

注意が必要なのは「オーバーローン」のケース

オーバーローンとは？
住宅の売却価格よりも、住宅ローンの残債の方が多い状態を指します（例：売却価格1,500万円／ローン残高1,800万円）。
このような場合、以下のような問題が生じます。

• 売却金額でローンを完済できないため、抵当権が抹消できない
• 抵当権が残っていると、第三者（リースバック業者）への売却ができない
• 自己資金で差額（残債）を支払えなければ、取引は成立しない

審査に通すにはどうすればよいか？

• 足りない差額を自己資金で一括返済できることを証明する
• 別の不動産や資産を担保に入れることで、ローン返済の見通しを示す
• 一部のリースバック業者では、残債込みでの買取スキームを提案できる場合もある（※要相談）

まとめ：住宅ローン残ありのリースバック可否

• 売却価格でローンを完済できるならリースバックは可能
• オーバーローン状態では、残債を補填できないと審査通過は困難
• 自己資金や資産状況に応じて、柔軟な対応策がある場合も
• まずは専門家やリースバック業者に相談して資金計画を立てることが重要

定期借家契約の注意点

リースバックで多く採用されているのが「定期借家契約」です。この契約には以下のような特徴があります。

• 契約期間が満了すると、自動更新されない
• 居住を継続するには、再契約が必要
• 再契約は貸主側の判断により、拒否される可能性もある

つまり、一定期間住み続けた後も再契約が成立しなければ、退去しなければならないというリスクが存在します。

一方、「普通借家契約」であれば更新が可能な場合も
「普通借家契約」が採用されている場合は、契約期間満了後も借主の意思で更新できる可能性が高いですが、リースバックでは採用されにくいのが実情です。

契約内容を必ず確認することが重要

• 賃貸借契約の種類（定期借家契約か普通借家契約か）
• 契約期間と再契約の有無
• 契約に応じる条件や、契約更新に関する条項

まとめ：リースバック後の居住継続について

• 多くのリースバックは「定期借家契約」のため、永続的な居住は保証されない
• 契約満了後は、再契約できなければ退去が必要
• 契約形態（定期 or 普通）を確認し、将来の住居計画も見据えて判断することが大切
• 長く住み続けたい場合は、再契約の可能性について事前に業者に確認しておくことを推奨

主なリスクと価格低下の理由

こうした事情を反映し、リースバックの買取価格は通常の相場より20〜40％程度安く設定されるのが一般的です。

価格相場の目安

• 市場価格の60％〜80％前後が一般的な買取水準
• 築年数・地域・流動性・物件状態などにより上下する
• 業者によってはさらに低い価格提示となる場合もあるため、複数社での見積もり比較が重要

まとめ：リースバックと売却価格の関係

• リースバックは、市場相場の60〜80％程度の価格で売却されることが多い
• 売却価格が下がる理由は、賃貸リスクや再販売リスクを業者が背負うため
• 高額売却を優先するなら、リースバック以外の売却方法の検討も必要
• リースバックを選ぶ際は、価格と住み続ける安心のバランスを重視することが大切

買戻しは「買戻し特約」が契約に含まれていることが前提

リースバック契約では、契約書に「買戻し特約（買戻し権）」を明記しておけば、一定期間内であれば再び自宅を買い戻すことができます。

• 買戻し可能な期間は、契約内容により異なる
• 特約がない場合は、買戻し交渉そのものができない可能性もあるため要注意

買戻し金額は売却時より高くなるのが一般的

買戻し金額は、以下のような構成になることが多いです。

• 売却価格＋一定の利回り分（年間5〜10％程度が相場）
• 登記費用・諸経費・仲介手数料等が加算されるケースも

例：売却価格1,500万円＋年10％の利回り×3年＝買戻し額約1,950万円
※具体的な条件は業者によって異なります。

契約時に必ず確認・交渉しておくべきポイント

1. 買戻し特約が契約に入っているかどうか（文面で明記）
2. 買戻し可能な期間と条件（最長何年か・手続き方法）
3. 買戻し金額の算出方法と想定額（将来負担できるか）

これらをあいまいにしたまま契約を進めると、いざ買い戻したいときに応じてもらえなかったり、高額すぎて断念せざるを得ないケースもあります。

まとめ：リースバック後に買戻しを検討するなら

• 「買戻し特約」が契約に明記されていれば、将来的に買い戻し可能
• 買戻し金額は、売却価格に利回りや諸経費が加算されるため割高になる傾向
• 将来の買戻しを希望する場合は、契約前に条件と金額を事前に確認・交渉しておくことが不可欠
• 専門家（司法書士・不動産業者）に内容の確認を依頼するのも有効

任意売却の成立には「債権者の同意」が必須

住宅ローンを完済していない状態で不動産を売却するには、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を抹消するには、原則として債権者（金融機関）の同意が必要です。

• 売却代金がローン残高を下回る場合（オーバーローン）は、残債の処理方法について金融機関と協議します
• 一括返済が難しい場合でも、分割返済に応じてもらえるケースが多いです

保証人・連帯保証人にも影響が及ぶことに注意

任意売却によってローンが全額返済されない場合、保証人・連帯保証人に対しても残債の請求が行われる可能性があります
売却前に必ず保証人にも説明・同意を得ておくことが望ましい
支払い能力や同意が得られないと、手続きが進まない場合もあります

まとめ：住宅ローンが残っていても任意売却は可能

• 住宅ローンが残っていても、債権者の同意があれば任意売却は可能
• 残債がある場合は、返済方法についての事前協議が必要
• 保証人・連帯保証人への影響にも注意し、事前に対応を検討
• 競売よりも有利な条件で売却できる可能性があるため、早めに専門家へ相談を

任意売却＝ブラックリストではない

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になったときに、競売を避けて不動産を売却する手続きであり、それ自体は信用情報に傷をつける行為ではありません。

• 住宅ローンを滞納せずに任意売却を行えば、信用情報に影響はありません
• ローンの延滞がないまま事前に相談・売却できれば、ブラックリストに載るリスクも避けられます

滞納があると事故情報として登録される

以下のような場合には、信用情報機関に「異動情報」として登録され、いわゆるブラックリストに載ることになります。

• 住宅ローンの滞納が3か月以上継続した場合
• 金融機関が個人信用情報機関に事故情報として報告した場合
• 任意売却後に債務整理（自己破産・個人再生・任意整理など）を行った場合

まとめ：任意売却と信用情報への影響

• 任意売却そのものではブラックリストに載らない
• 住宅ローンの延滞が長期化していると事故情報登録の可能性あり
• 債務整理を併用すれば、信用情報への登録は確実に発生
• 信用情報への影響を最小限に抑えるには、早期の相談と対応がカギ

任意売却にかかる主な費用項目

※任意売却では「売却代金の中から費用を差し引く」のが一般的

例外：債権者の同意が得られないと費用負担が発生することも

売却代金の中から費用を捻出するためには、すべての支出項目について債権者の事前承認が必要です。
以下のような場合は、自己負担が発生する可能性があります。

• 境界確定や測量にかかる費用が高額で、債権者が負担を拒否した場合
• 不要なリフォームや残置物撤去に対する費用が認められない場合
• 売却価格が低すぎて、費用全額が賄えない場合

まとめ：任意売却における費用負担のポイント

• 通常は売却代金から費用が差し引かれるため、自己負担は不要
• 仲介手数料・登記費用・測量費なども原則として売却代金内で処理される
• 債権者の同意が得られない項目があると、例外的に費用負担が発生する可能性あり
• 事前に不動産会社・専門家と十分な打ち合わせをすることで、費用トラブルを回避可能

任意売却の相談先に司法書士が適している理由

任意売却は不動産売買であると同時に、住宅ローンの債務問題を伴う法的手続きです。
そのため、以下の2つの視点からの対応が求められます。

司法書士であれば、売却時の登記手続きと債務整理の両方にワンストップで対応できるため、スムーズかつ的確な処理が期待できます。

不動産会社だけでは対応が不十分な理由

弁護士と司法書士、どちらに相談すべきか？

• 任意整理をする場合、残債が140万円以下であれば、司法書士で対応可能
• 多額の残債や複雑な保証人問題が絡む場合は、弁護士との連携や紹介も視野に入れて動くべき

司法書士は、初期相談のハードルが低く、地域密着で迅速に対応できる利点もあります。

まとめ：任意売却の相談先はどう選ぶべきか？

• 任意売却の相談は、登記と債務整理の両方に対応できる司法書士がベスト
• 司法書士なら、売却後に残った住宅ローンの処理まで見据えたサポートが可能
• 不動産会社や弁護士と連携しながら、状況に応じて最適な方法を提案してくれる
• 任意売却で失敗しないためには、早期の専門家相談がカギ

任意売却とリースバックを併用することで住み続けることが可能に

任意売却は本来、売却後に退去が前提となるケースが多いですが、以下のように住宅ローンの返済が困難でもリースバック契約を同時に行うことで、「売却しても住み続ける」ことが可能になります。

• 売却と同時に、賃貸借契約を締結する
• 家賃の支払いが可能であれば、長期間の居住が認められる場合も
• 将来的に買い戻し（買戻し特約）をつけることも可能なケースあり

注意点：売却価格は相場より下がることがある

リースバック契約を前提とした任意売却では、以下のような事情から売却価格が市場価格より20〜40％程度下がる傾向があります。

• 居住継続による再販売リスク（買主にとってのデメリット）
• 賃料滞納等のリスクが価格に反映される
• 物件が自由に再利用できない制約を含むため

そのため、事前に査定額とリース条件を確認し、資金計画を立てることが非常に重要です。

まとめ：任意売却後に住み続けたい場合のポイント

• 任意売却後も「リースバック契約」を活用すれば、住み続けることが可能
• ただし売却価格は、通常の市場価格より低くなる傾向がある（60～80％が目安）
• 家賃負担や将来の再契約条件、買戻しの可否なども含めて、事前に条件を確認
• 専門家に相談し、無理のない返済・居住計画を立てることが重要