住宅ローンが払えない！｜解決策（売却・リースバック・債務整理）

住宅のリースバックをしたいのですが、どのような審査があるのですか？

審査項目は主に２つあります。
①　不動産価格の審査
②　賃貸借審査

①の審査は、主に土地、建物の市場価値や担保評価、築年数、地域性などが考慮されて、買取可能かどうか判断がされます。
②の審査は、主に借主（売主）に家賃を支払うだけの収入があるかを判断されます。

住宅ローンが残っていてもリースバックは可能ですか？

可能です。
ただし、住宅ローンがオーバーローンの場合には、住宅売却後のローン残高を自己資金で支払うなどの補填ができないと、通常は審査には通りません。

住宅のリースバック後もずっと住み続けられますか？

賃貸借契約の期間が満了すると、更新されずに退去しなければならないこともあります。
特に、定期借家契約の場合には、更新はなく、再契約をする必要がありますので、再契約ができずに退去しなければならないこともあります。

住宅のリースバックの不動産売却価格は相場と比べて安くなるのですか？

一般的には安くなります。
通常は、市場価格の60％～80％と言われています。
再販売のリスクや賃貸保証のリスクがあるため、通常の売却価格より安くなることがほとんどです。

リースバックをした後に、再び自宅を買い戻すことはできますか？

買戻し特約がついていれば買い戻すことができます。
買戻しをしたい場合には、リースバック契約をする際に契約書に買戻し特約を入れてもらうようにしてください。
ただし、買戻し金額は「売却価格＋利回り分」など高額になる場合もありますので、事前に将来の買戻し価格の予想額を出してもらうようにしてください。

住宅ローンが残っていても任意売却はできますか？

できます。
ただし、債権者（金融機関や保証会社）の同意が必要となります。
住宅の売却代金が住宅ローンの残高を下回る場合には、不足する金額を一括で支払いをするか、分割払いに応じてもらうための協議が必要となります。
保証人・連帯保証人がついている場合には、保証人にも請求が行く可能性がありますので注意が必要です。

住宅の任意売却をするとブラックリストに載りますか？

住宅ローンを滞納していなければ、ブラックリストには載りません。
住宅ローンの滞納期間が3か月以上の場合には、ブラックリストに載る可能性が高くなります。
また、任意売却後に、自己破産の手続きなどの債務整理の手続きをするとブラックリストに載ることになります。

住宅の任意売却をすると売却費用がかかりますか？

通常、売却費用はかかりません。
不動産の売却代金から、仲介手数料、境界確定費用、登記費用等を支払うため、自己負担はありません。
ただし、債権者（金融機関や保証会社）の同意が得られない場合には、自己負担の費用が発生することがあります。

住宅の任意売却の相談は誰にすればいいですか？

債務整理を専門とする司法書士に相談するのがベストです。
理由は、任意売却をする際には、登記をする必要があるのと、不動産の売却後に住宅ローンが残っている場合には、債務整理の手続きも検討する必要があるためです。

任意売却後に住宅に住み続けることは可能ですか？

リースバック契約をすれば、住み続けることも可能です。
ただし、リースバック契約にすると不動産の売却価格が相場の60％～80％と低くなることがありますので、事前に確認をしていただくことをお勧めします。